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RechtEin sozialpolitischer Rückschrit

Berliner Mietendeckel: Anmerkungen zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts

 

 

 

16.05.2021 - Gerd Rethmeier

Das Bundesverfassungsgericht hat das Gesetz zum Berliner Mietendeckel kassiert. War das erwartbar? Vielleicht. War der Beschluss zwingend? Nein. Das Berliner Gesetz war wohl begründet. Es sollte weiterer Mietanstieg für 1,5 Millionen Mieter effektiv unterbunden werden, um die Bezahlbarkeit der Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt zu sichern. Dafür wurde es für notwendig gehalten, auf die Marktentwicklung selbst Einfluss zu nehmen und zusätzliche öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Mietenbegrenzung zu ergreifen. Es sollten Verdrängungsprozesse verhindert und Mieter vor sozialen Verwerfungen geschützt werden. Dafür durften Mieten fünf Jahre nicht erhöht werden. Auch durften Mieten eine bestimmte Grenze nicht überschreiten, wobei die Stadt auch auf Antrag eine vereinbarte Miethöhe per Bescheid absenken konnte.

Verdrängung im großen Stil

All dies wurde nötig, weil die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelte Mietpreisbremse die überproportional zu den Einkommen steigenden Mieten nicht verhinderte, soziale Verdrängung in großem Stil stattfand. Insofern zielte dieses Gesetz auf eine Regulierung des Wohnungsmarktes und nicht auf die Ausgestaltung der schuldrechtlichen Verträge zwischen Vermieter und Mieter, wie es im BGB geregelt ist. Mit anderen Worten ging es um Sozialpolitik und nicht um Vertragsrecht.

Keine Gesetzgebungskompetenz

Ob derartige Eingriffe mit Blick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums rechtlich möglich sind, hat das Gericht nicht entschieden und nicht einmal Andeutungen hierzu gemacht. Es hat allerdings entschieden, dass Berlin keine Gesetzgebungskompetenz für diese Regelungsmaterie hat. Dies ergebe sich aus Art. 70 ff. GG. Danach werden die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere durch die Kataloge der Art. 73 und 74 GG durchweg alternativ voneinander getrennt. Doppelzuständigkeiten dürfe es nicht geben. Der Kompetenzbereich der Länder wird daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. In dem Aufzählungskatalog zu Art. 74 Abs. 1 GG (so genannte konkurrierende Gesetzgebung, d.h. sobald der Bund die betreffende Rechtsmaterie regelt, dürfen es die Länder nicht tun) steht zuvörderst das bürgerliche Recht, das im BGB geregelt ist.

Ein Fall für das Zivilrecht

Das Gericht hat nun das gesamte öffentlich-rechtliche Regelungswerk aus Berlin dem Bereich des Zivilrechts zugeschlagen. Das Berliner Gesetz greife unzulässig in die Vertragsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter im Sinne der Privatautonomie ein, die abschließend in den §§ 556-561 BGB geregelt ist und ebenfalls soziale Aspekte wie z.B. die Mietpreisbremse kenne. Unzulässig deshalb, weil das Land sozialpolitisch nicht mehr regeln darf, als der Bund bezogen auf das Mietwesen im BGB geregelt hat.

Damit wurde das stärkste Argument der Berliner abgeschnitten. Dies bezog sich auf die Föderalismusreform 2006, wonach die Zuständigkeit für den Bereich des „Wohnungswesens“ aus dem Katalog in Art. 74 Abs. 1 GG gestrichen wurde. Dadurch hätte sich eine Zuständigkeit für die Länder ergeben, da das Wohnungswesen auch historisch den Wohnungsmarkt und damit auch Mietpreisgesetze einschließe.

Schöne Wahlkampfthemen

Sind damit regulierende Eingriffe in den Wohnungsmarkt von nun an verboten? Eindeutig nein. Auf Bundesebene könnte ein bundesweiter Mietendeckel weiterhin eingeführt werden. Im Sinne der vorliegenden Rechtsprechung könnte aber auch eine Art Öffnungsklausel in die Mietregelungen des BGB eingeführt werden, um Ländern genau das zu erlauben, was jetzt kompetenzrechtlich verboten wurde. Und auch über die Möglichkeit der Vergesellschaftung großer Wohnungsbauunternehmen ist mit dieser Entscheidung natürlich noch nichts gesagt. Das wären doch schöne Themen für die eine oder andere Partei, mit denen sie sich im Wahlkampf profilieren könnte.